「北青埔、南亞灣」頂級商辦「南北連線」

全球商用不動產市場出現「雙趨勢」，分別是頂級商辦稀缺、ESG 商辦崛起。萊坊（Knight Frank）2022 年 11 月 7 日發佈《亞太區頂級商辦市場報告》指出，「頂級商辦在穩定去化加上有限供給下，將持續推升房價與租金的漲勢。」仲量聯行 2022 年 11 月 8 日發佈《綠色租賃:定調負責任的租約》報告指出，ESG 商辦（Environmental 環境、Social 社會、Governance 公司治理）的「綠色租賃」，將在 2025 年成為取代傳統租賃型態的新趨勢。

商用不動產「雙趨勢」，頂辦+ESG

台灣因應產業升級、科技人才回流，全台頂級商辦需求旺盛，市場出現「供不應求、空置率下降」狀況，萊坊指出，台北頂級商辦年漲約 5.5％，空置率降至 2.7％，在亞洲 23 個主要城市中排名第前段班。萊坊總經理蘇銳強表示：「投資者看好未來頂級辦公市場發展。」不過，台北商辦「高單價」讓很多企業卻步，透過機場捷運直達桃園青埔高鐵特區 CP 值更高的頂級商辦，就成為企業新選擇。

一位科技上市公司主管表示，桃園青埔高鐵特區距離台北商辦領域的通勤距離、前進機場國際出差時間、直奔中南部市場開拓商機動線，都具備不錯的地段優勢，重點是「在桃園青埔高鐵特區可以用更具競爭力的價格，買到更高端、大器、時尚的頂級辦公產品，國際客戶來台洽公最近的是桃園青埔高鐵特區、不是信義計畫區。」

地方政府+集團產業，打造青埔高鐵特區

桃園市政府指出，面積廣達約 490 公頃的青埔高鐵特區是台灣的入口城市，擁有高鐵、機場捷運、航空機場的全方位通勤優勢，成為桃園快速崛起的發展中心。桃園市府在青埔高鐵特區推動多項試辦計畫，例如採用無人自駕車協助捷運接駁、共享運具 GoShare 也選擇在青埔試營運，市府與中央攜手推動桃園會展中心、亞洲矽谷創新研發中心等重要建設，也積極推動市立美術館、陽光劇場、原住民電視台等建設。而民間財團投入也相當積極，以國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續引進包含華泰名品城、和逸飯店 Cozzi Blu、新光影城、橫濱八景島都會型水族館 Xpark 等，打造智慧中城（smart midtown）推升城市建設標準最受到矚目。

▲ 國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續進行大量投資，打造智慧中城（smart midtown）推升城市建設，圖為和逸飯店 Cozzi Blu。

「北青埔、南亞灣」頂級商辦「南北連線」

中悦建設機構悦萊建設設總經理翁茂槐表示，桃園青埔高鐵特區具備國際機場、高鐵及機場捷運 3 大交通優勢，且市府推動亞洲矽谷計畫、桃園航空城計畫等多項國家級建設，區域發展有目共睹。台灣南北兩處的 5G、AIoT 示範區，分別是高雄亞洲新灣區與桃園青埔高鐵特區，亞洲新灣區現階段房價已經站上「7 字頭」，桃園青埔高鐵特區更接近新竹科學園區，現在「5 字頭」，未來房屋銷售單價也許有機會對位亞洲新灣區。

高雄「特貿三」開發案，國城、興富發、國揚等3家得標業者，共規劃 3 案 8 棟頂級商辦。在桃園青埔高鐵特區則有國泰人壽投入 260 億元開發大型複合商辦，根據高力國際調查，高鐵青埔高鐵特區近期區內商辦進駐率大幅提升，也吸引多家科技公司卡位，未來將可望發展成為桃園重要的科技產業聚落。總經理翁茂槐指出，中悦建設機構在桃園青埔高鐵特區繼「中悦 ITC 國際商貿中心」之後，又規劃第二棟頂級商辦「森 PLAZA」。高雄亞洲新灣區「特貿三」與桃園青埔高鐵特區都是「地方政府+集團產業」積極投資開發區域，在頂級商辦市場中打造出「北青埔、南亞灣」的發展模式，創造頂級商辦的「南北連線」。

▲ 中悦建設機構悦萊建設總經理翁茂槐表示，桃園有 4 大優勢，提升頂級商辦的需求。

桃園 4 大優勢，牽動頂級商辦需求

總經理翁茂槐認為，桃園地區擁有航空城國際開發、桃園青埔高鐵特區開發案、新竹科學園區辦公大樓舊換新需求、中壢、桃園等工業區對於頂級商的需求等 4 大優勢，讓位置居中的青埔高鐵特區頂級商辦更具市場需求，他說：「青埔高鐵特區不缺頂級住宅、但缺頂級商辦。」他指出，新竹科學園區發展帶動新竹整體房地產上升效應，青埔高鐵特區透過機場捷運快捷連通台北頂級商辦的信義計畫區，在銷售單價、租金行情卻更具競爭力，提升部份企業願意用更高 CP 值價位在青埔高鐵特區擁有頂級商辦的意願。